Trans­pa­rent, rea­lis­tisch, marktorientiert

Die Bewer­tung von Immo­bi­li­en ist sehr spe­zi­ell und umfang­reich. Pro­fi­tie­ren Sie hier­bei von unse­rer Erfahrung.

Die Vor­stu­fe zum erfolg­rei­chen Verkauf

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Mög­li­che Verfahren
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Rele­van­te Faktoren
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Rea­lis­ti­sche Einschätzung

Die­se Unter­neh­mens­spar­te ist die Vor­stu­fe zum erfolg­rei­chen Ver­kauf von Immo­bi­li­en. Aller­dings gibt es auch noch ande­re Grün­de und Anläs­se, den Wert einer Immo­bi­lie schät­zen zu las­sen, z.B. wegen Erb­schaft, Schen­kung, etc. Egal wel­chen Grund Sie haben, wir sind Ihr zuver­läs­si­ger Ansprech­part­ner in allen Fra­gen rund um die rea­lis­ti­sche Wert­ermitt­lung einer Immo­bi­lie. Dabei kann nicht jedes Objekt nach dem glei­chen Ver­fah­ren ein­ge­wer­tet wer­den. Der ers­te Schritt einer aus­sa­ge­fä­hi­gen Bewer­tung ist das rich­ti­ge Ver­fah­ren aus­zu­wäh­len und anzu­wen­den. Nicht sel­ten müs­sen sogar meh­re­re Ver­fah­ren durch­ge­führt wer­den, um einen nach­hal­ti­gen und fun­dier­ten Wert ermit­teln zu können.

Die drei Bewertungsverfahren

Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren

Der Name sagt es: Bei die­ser Berech­nungs­me­tho­de wird ver­gli­chen, und zwar die zu bewer­ten­de Immo­bi­lie mit bereits erziel­ten Kauf­prei­sen der Ver­gan­gen­heit für ähn­li­che Immo­bi­li­en. Zah­len dar­über hat der Gut­ach­ter­aus­schuss einer Gemein­de, hier zum Bei­spiel der Gut­ach­ter­aus­schuss von Ham­burg. Der Immo­bi­lien­be­wer­ter nimmt die­se Durch­schnitts­wer­te pro Qua­drat­me­ter und passt sie mit Zu- und Abschlä­gen an das jewei­li­ge Objekt an, damit ein mög­lichst indi­vi­du­el­ler Wert ent­steht. Eine Moder­ni­sie­rung bringt zum Bei­spiel einen Zuschlag, eine sehr gro­ße Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft einen Abschlag, weil dann die Abstim­mungs­pro­zes­se schwie­rig sind.

Ertrags­wert­ver­fah­ren

Die­se Berech­nungs­me­tho­de wird für ver­mie­te­te oder ver­pach­te­te Immo­bi­li­en ange­wandt. Mie­te oder Pacht wer­den wie Zin­sen gese­hen und hoch­ge­rech­net bis zu dem Zeit­punkt, zu dem Woh­nung oder das Haus wegen Abnut­zung wert­los wird. Es geht dabei um die Fra­ge: Wie viel Kapi­tal brau­che ich heu­te, um sol­che Zin­sen in der Zukunft zu bekom­men? Das ist dann der Ertrags­wert des Gebäu­des. Zunächst müs­sen die Ein­künf­te aber um “Bewirt­schaf­tungs­kos­ten” berei­nigt wer­den. Damit wird berück­sich­tigt, dass auch z.B. eine ver­mie­te­te Woh­nung lau­fend Geld kos­tet, das nicht umge­legt wer­den kann. Sie kann mög­li­cher­wei­se auch mal eine Zeit­lang leer ste­hen und kei­ne Ein­nah­men gene­rie­ren. Bei der Hoch­rech­nung wer­den die Rest­nut­zungs­dau­er und der “Lie­gen­schafts­zins­satz” ein­ge­rech­net. Der Lie­gen­schafts­zins­satz ist ein Wert, den in der Regel die Gut­ach­ter­aus­schüs­se der Gemein­den fort­lau­fend berech­nen. Er soll den ört­li­chen Immo­bi­li­en­markt wider­spie­geln, also die aktu­el­len Prei­se. Je höher er ist, des­to gerin­ger ist der Ver­kehrs­wert einer Immobilie.

Sach­wert­ver­fah­ren

Wie beim Ertrags­wert­ver­fah­ren wer­den hier­bei Boden­wert und Wert der Bau­ten getrennt ermit­telt. Bei den Bau­ten wird unter­schie­den zwi­schen Außen­an­la­gen und dem Gebäu­de selbst. Die Fra­ge lau­tet: Was wür­de es kos­ten, genau das­sel­be Gebäu­de heu­te her­zu­stel­len? Die­ser Wert wird dann ver­min­dert um die Alters­wert­min­de­rung für gebrauch­te Immo­bi­li­en, also die Abschrei­bung. Die soge­nann­ten Nor­mal­her­stel­lungs­kos­ten hat der Gesetz­ge­ber mit Stand 2010 auf­ge­führt, für Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser genau­so wie für Gara­gen oder Schwei­ne­stäl­le – zu fin­den als “NHK 2010” in der “Richt­li­nie zur Ermitt­lung des Sach­werts”. Um die Lage auf dem jewei­li­gen Immo­bi­li­en­markt sowie der regio­na­len Bau­preis­ver­hält­nis­se ein­zu­prei­sen, muss eine “Markt­an­pas­sung” vor­ge­nom­men wer­den. Im Ide­al­fall haben die Gut­ach­ter­aus­schüs­se der Gemein­den dafür einen Sach­wert­fak­tor, ansons­ten muss ihn der Immo­bi­lien­be­wer­ter schätzen.

Was ist nun das idea­le Verfahren ?

Um die­se Fra­ge beant­wor­ten zu kön­nen, muss man ver­schie­dens­te Fak­to­ren berück­sich­ti­gen. Eini­ge wich­ti­ge Fak­to­ren sind: Die Objekt­art, Woh­nen oder Gewer­be oder gar gemisch­te Nut­zung, etc. Die Lage, Groß­stadt, länd­li­che Gegend, zen­tra­le beleb­te Lage, Ver­kehrs­an­bin­dung, etc. In man­chen Gegen­den gibt es für ein Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren zu weni­ge ver­gleich­ba­re Immo­bi­li­en. Das trifft auch auf das sehr nach per­sön­li­chen Vor­lie­ben gebau­te Ein­fa­mi­li­en­haus zu. Beim Ertrags­wert­ver­fah­ren hängt viel von der rea­lis­ti­schen Ein­schät­zung künf­ti­ger Erträ­ge ab, beim Sach­wert­ver­fah­ren erfor­dert die Markt­an­pas­sung eine gute Markt­kennt­nis. Den Wert einer Immo­bi­lie so rea­lis­tisch wie mög­lich ein­zu­schät­zen und dabei den Fokus auf die indi­vi­du­el­len Bedürf­nis­se, Anfor­de­run­gen und Wert­vor­stel­lun­gen des Eigen­tü­mers nicht aus­ser Acht zu las­sen, ist die gro­ße Kunst bei der Objekt­wert­ein­schät­zung. Den Wert einer Immo­bi­lie so rea­lis­tisch wie mög­lich ein­zu­schät­zen und dabei den Fokus auf die indi­vi­du­el­len Bedürf­nis­se, Anfor­de­run­gen und Wert­vor­stel­lun­gen des Eigen­tü­mers nicht aus­ser Acht zu las­sen, ist die gro­ße Kunst bei der Objekt­wert­ein­schät­zung, die wir durch­aus per­fekt beherr­schen.
Ver­trau­en Sie uns und kom­men Sie auf uns zu, wir freu­en uns auf Sie und Ihre Immobilie.

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